enero 21, 2022
Resultado neto de explotación

Resultado neto de explotación

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Hay un puñado de «herramientas» que cualquier inversor inmobiliario necesita en su «cinturón de herramientas»: un conocimiento sólido de su mercado inmobiliario preferido, la capacidad de estimar los costes de remodelación y un dominio firme de los conceptos financieros básicos. Uno de los cálculos más importantes para los inversores inmobiliarios es saber calcular correctamente los ingresos netos de explotación (NOI).
Los ingresos netos de explotación, o NOI en su forma abreviada, son una fórmula que los profesionales del sector inmobiliario utilizan para calcular rápidamente la rentabilidad de una determinada inversión. El NOI determina los ingresos y la rentabilidad de la propiedad inmobiliaria en la que se ha invertido tras restar los gastos de explotación necesarios.
La fórmula funciona considerando sucintamente todos los ingresos que obtiene una propiedad menos todos los gastos generales. Por ejemplo, una propiedad puede ganar dinero de los alquileres de los inquilinos y de una lavadora de monedas. Los gastos de explotación no son sólo los de mantenimiento, sino también cosas como los seguros y la ayuda profesional.
Es fácil caer en la trampa de suponer que los ingresos brutos son simplemente lo que vale la propiedad. Esto es falso. Los ingresos brutos de explotación también tienen en cuenta matemáticamente las posibilidades y fluctuaciones de los ingresos de una propiedad.

Fórmula de ingresos netos de explotación inmobiliaria

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Los ingresos netos de explotación (NOI) son un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. El NOI es igual a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos de funcionamiento razonablemente necesarios.
El NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujos de caja de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses de los préstamos, los gastos de capital, la depreciación y la amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otros sectores, se denomina «EBIT», que significa «beneficios antes de intereses e impuestos».
Los ingresos netos de explotación son un método de valoración utilizado por los profesionales inmobiliarios para determinar el valor exacto de sus propiedades productoras de ingresos. Para calcular el NOI, hay que restar los gastos de explotación del inmueble a los ingresos que produce.

Ingresos netos de explotación inmobiliaria

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El ingreso neto de explotación (NOI) determina los ingresos de una entidad o propiedad menos todos los gastos de explotación necesarios. No tiene en cuenta los intereses, impuestos, gastos de capital, depreciación o amortización. Por el contrario, el beneficio antes de intereses e impuestos (EBIT) consiste en los ingresos menos los gastos, excluyendo los impuestos y los intereses, pero sí tiene en cuenta los gastos de depreciación y amortización. El EBIT es una medida de la rentabilidad de una empresa que tiene en cuenta más gastos que el cálculo del NOI.
El NOI se utiliza generalmente para analizar el mercado inmobiliario y la capacidad de un edificio para generar ingresos. Los inmuebles pueden generar ingresos por alquileres, tarifas de aparcamiento, servicios y cuotas de mantenimiento. Un inmueble puede tener gastos de explotación de seguros, honorarios de gestión de la propiedad, gastos de servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, honorarios de conserjería, retirada de nieve y otros gastos de mantenimiento exterior, y suministros.

Gastos de explotación

Los ingresos netos de explotación son una fórmula de rentabilidad que suele utilizarse en el sector inmobiliario para medir el potencial de beneficios y la salud financiera de un inmueble comercial, calculando los ingresos una vez deducidos los gastos de explotación. En otras palabras, mide la cantidad de flujos de efectivo que tiene una propiedad después de que se hayan pagado todos los gastos necesarios.
Los inversores y acreedores inmobiliarios utilizan este cálculo para evaluar los flujos de caja de una propiedad concreta y determinar si es una buena inversión o si es solvente. También utilizan este ratio para formular un valor inicial de la propiedad. Por ejemplo, se fijan en la cantidad de dinero que puede generar la propiedad una vez pagados todos los gastos de explotación para decidir su valor y el precio que están dispuestos a pagar por ella.
Dado que hay muchas formas diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, los inversores y los acreedores deben incluir todos los ingresos en su evaluación. Por ejemplo, un inmueble de alquiler puede generar efectivo por el alquiler de apartamentos, el cobro de tarifas de aparcamiento, el mantenimiento de máquinas expendedoras o el funcionamiento de la lavandería. Todas estas actividades contribuyen a los flujos de caja de la propiedad y a los gastos necesarios.

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